Vente sans garantie légale et finacement hypothécaire

Vous avez trouvé une maison qui vous plaît, mais elle est vendue « sans garantie légale de qualité » ? Pas de panique ! Obtenir un prêt hypothécaire est plus compliqué, mais tout à fait possible. Voici ce que vous devez savoir pour bien vous préparer.

4 juillet 2025 · 5 minutes read

Table des matières

•  Qu'est-ce que ça veut dire, « sans garantie légale » ?
•  Le financement par les grandes banques
•  Votre équipe de professionnels : des alliés essentiels
•  L'importance de l'assurance habitation
•  Plan B : que faire si la banque refuse ?
•  Les cas typiques de vente sans garantie légale
•  Votre plan d'action en 4 étapes simples
•  Conclusion : Une bonne affaire ou un piège ?

Les points essentiels à retenir :

•  Obtenir un prêt est plus difficile : Les banques sont plus prudentes, car elles prennent plus de risques.
•  L'inspection est votre meilleure amie : C'est une étape non négociable pour connaître l'état réel de la maison.
•  Le prix doit être plus bas : L'absence de garantie est un excellent argument pour négocier le prix de vente à la baisse.
•  Des plans B existent : Si les grandes banques refusent, des prêteurs spécialisés peuvent vous aider.

Qu'est-ce que ça veut dire, « sans garantie légale » ?

Acheter une propriété « sans garantie légale de qualité », c’est un peu comme acheter une voiture d’occasion « telle quelle ». Vous l’achetez dans l’état où elle se trouve au moment de la visite. Si vous découvrez un problème majeur après la vente (un vice caché), vous ne pourrez pas poursuivre l’ancien propriétaire pour qu’il paie les réparations. C’est pourquoi les prêteurs hypothécaires voient ce type de transaction comme étant plus risqué. La valeur de la maison pourrait diminuer si des défauts importants apparaissent.

Le financement par les grandes banques

Les grandes institutions financières comme Desjardins ou la Banque Nationale ne refusent pas automatiquement de financer un achat sans garantie légale, mais elles seront beaucoup plus prudentes. Pour elles, le risque est plus élevé. Attendez-vous à ce que la banque exige des conditions supplémentaires pour se protéger.

Elle vous demandera très probablement :

•  Un rapport d’inspection complet : Réalisé par un inspecteur en bâtiment reconnu.
•  Une mise de fonds plus élevée : Souvent 20 % ou plus, car la propriété ne pourra pas être assurée par la SCHL ou Sagen.
•  Une preuve que le prix est juste : Le prix doit refléter le risque que vous prenez.

Votre équipe de professionnels : des alliés essentiels

Pour un achat sans garantie légale, vous entourer des bons experts est la clé du succès. Chacun joue un rôle crucial pour vous protéger et rassurer la banque.

• L'inspecteur en bâtiment : Il inspecte la maison de fond en comble pour identifier tous les problèmes visibles et potentiels. Son rapport est votre outil de négociation principal et sera exigé par la banque.
• Le courtier immobilier : Il vous aide à négocier un prix d'achat plus bas pour compenser l'absence de garantie et le coût des travaux à prévoir.
• Le notaire : Il s'assure que la clause d'exclusion de garantie est bien rédigée dans l'acte de vente et vous explique toutes ses conséquences juridiques.

L'importance de l'assurance habitation

L'absence de garantie légale inquiète aussi les compagnies d'assurance. Avant de vous assurer, un assureur voudra probablement consulter le rapport d'inspection. Si des problèmes majeurs sont découverts (électricité dangereuse, plomberie défaillante, etc.), il pourrait :

•  Exiger que les réparations soient faites avant de vous assurer.
•  Augmenter le prix de votre prime d'assurance.
•  Dans les cas extrêmes, refuser de couvrir la propriété.

Pensez à obtenir des soumissions d'assurance avant même de finaliser l'achat pour éviter les mauvaises surprises. Le prêteur exigera une preuve d'assurance avant de débloquer les fonds.

Plan B : que faire si la banque refuse ?

Si votre banque traditionnelle refuse votre dossier, tout n'est pas perdu. Il existe d'autres types de prêteurs pour les situations plus risquées. Votre meilleur allié pour les trouver est un courtier hypothécaire.

• Les prêteurs alternatifs (Prêteurs « B ») : Des banques comme Banque Équitable ou Home Trust sont spécialisées dans les dossiers que les grandes banques refusent. Leurs critères sont plus souples, mais attendez-vous à une mise de fonds d'au moins 20 % et à des taux d'intérêt plus élevés.
• Les prêteurs privés : C'est la solution de dernier recours. Ces individus ou entreprises prêtent sur de courtes périodes (1 à 2 ans) à des taux d'intérêt et avec des frais élevés. C’est une solution temporaire pour acheter la maison, faire des rénovations et ensuite vous refinancer auprès d'une banque traditionnelle.

Les cas typiques de vente sans garantie légale

Vous vous demandez pourquoi un vendeur choisirait cette option ? Ce n’est pas toujours parce que la maison cache de terribles secrets. Le plus souvent, la vente sans garantie légale est utilisée dans des situations précises où le vendeur ne connaît pas bien l'historique de la propriété.

Voici les cas les plus fréquents :

• Les successions : Les héritiers qui vendent la maison d'un parent décédé n'y ont souvent jamais habité. Ils ne peuvent donc pas garantir son état.
• Les reprises de finance : Lorsqu'une banque reprend une maison, elle cherche à la revendre rapidement. N'y ayant jamais habité, elle se protège en la vendant sans garantie.
• Les vendeurs âgés : Une personne âgée qui déménage en résidence de soins veut souvent une transaction finale, sans risque de recours futurs.

Votre plan d'action en 4 étapes simples

Pour naviguer cet achat complexe, suivez un plan clair. L'organisation est votre meilleur atout pour éviter les problèmes et rassurer votre prêteur.

1. Obtenez une pré-approbation ciblée. Avant même de visiter, parlez à un courtier hypothécaire. Expliquez-lui clairement que vous cherchez une maison sans garantie légale. Il saura vers quels prêteurs se tourner et vous donnera une idée réaliste de votre budget.
2. Choisissez le meilleur inspecteur. Une fois une maison ciblée, ne lésinez pas sur la qualité de l'inspection. C’est la dépense la plus importante pour vous protéger. Son rapport détaillé sera votre bouclier et votre outil de négociation.
3. Négociez le prix avec les faits. Utilisez le rapport de l’inspecteur pour négocier le prix d’achat. Chaque défaut ou réparation à venir est un argument solide pour faire baisser la facture.
4. Finalisez le financement. Avec l'offre d'achat acceptée et le rapport d'inspection en main, retournez voir votre courtier. Il présentera votre dossier complet au prêteur pour obtenir l'approbation finale.

Conclusion : Une bonne affaire ou un piège ?

Alors, acheter sans garantie légale est-ce une bonne affaire ? La réponse est : ça dépend de votre préparation. Une telle propriété peut être une excellente occasion d'acheter sous la valeur du marché, à condition de savoir exactement dans quoi vous vous embarquez. Le prix plus bas doit réellement compenser les risques et les coûts des travaux potentiels.

Ce type d'achat n'est pas recommandé pour un premier acheteur peu informé ou pour quelqu'un ayant un budget très serré.

En fin de compte, la clé est la diligence. En vous entourant des bons professionnels (courtier, inspecteur, notaire) et en faisant vos devoirs, vous pouvez transformer un achat risqué en un investissement intelligent et sécuritaire.