Vente sans garantie légale de qualité: guide sur le contrat de vente 'tel quel' et vos recours

8 mai 2025 · 8 minutes de lecture

Acheter une maison, une voiture ou un autre bien "sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur" ? Cette phrase, courante dans les transactions entre particuliers au Québec, soulève des questions. Qu'implique-t-elle réellement, que vous achetiez ou vendiez un immeuble ou un bien mobilier ? Quels sont vos droits et recours en cas de pépin ? Cet article démystifie cette pratique et les conséquences de son exclusion. Lisez la suite pour comprendre comment naviguer dans ces transactions et protéger vos intérêts.

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Table des matières:

•  Qu'est-ce que la garantie légale de qualité?
•  Pourquoi vendre un bien sans garantie légale?
•  Comment exclure légalement la garantie légale de qualité dans un contrat de vente?
•  Que signifie vraiment acheter un bien "Tel quel"?
•  L'acheteur peut-il poursuivre le vendeur malgré l'exclusion?
•  Quels sont les recours possibles pour l'acheteur d'un immeuble ?
•  Le rôle de l'inspection préachat dans une vente sans garantie légale
•  Vente sans garantie légale par un commerçant: est-ce possible?
•  Quand consulter un avocat ou un courtier immobilier ?
•  Conclusion

Qu'est-ce que la garantie légale de qualité?

Au Québec, le Code civil prévoit une protection fondamentale pour l'acheteur d'un bien : la garantie légale de qualité. Elle s'applique automatiquement à la plupart des ventes (sauf si elle est valablement exclue) et constitue une obligation légale pour le vendeur.

Elle assure que le bien acheté est exempt de vices au moment de la vente.

Un vice caché est un défaut grave qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il l'avait connu.

article 1641 du Code civil du Québec

Il faut noter que la garantie légale de qualité ne couvre pas les vices apparents, c'est-à-dire les défauts qu'un acheteur prudent et diligent aurait pu détecter lors d'un examen raisonnable du bien avant l'achat.

Pourquoi vendre un bien sans garantie légale?

Plusieurs raisons peuvent motiver un vendeur, souvent un particulier, à vouloir vendre sans protection légale. Fréquemment, cela survient dans les cas suivants: 

• Dans le cadre d'une succession, où les héritiers ne connaissent pas bien l'immeubleou le bien et ne souhaitent pas assumer la responsabilité d'éventuels vices cachés.
• Pour un bien nécessitant des rénovations importantes ou présentant des signes de vétusté.
• Tout simplement pour éviter d'éventuelles poursuites liées à des problèmes dont on n'est pas conscient.

Dans tous les cas, le vendeur signale clairement qu'il ne se porte pas garant de l'état futur ou caché du bien, incitant à la plus grande prudence et à effectuer une inspection approfondie. 

Comment exclure légalement la garantie légale de qualité dans un contrat de vente?

Pour qu'une vente soit considérée comme étant faite sans garantie légale, cette exclusion doit être clairement et explicitement stipulée dans le contrat de vente (généralement l'acte de vente notarié pour un immeuble). Une simple mention verbale ne suffit pas; la clause d'exclusion doit être écrite noir sur blanc dans le document qui va lier les parties. C'est une condition légale essentielle pour que l'exclusion de recours soit légale et valide au Québec.

La formulation utilisée est cruciale. Des expressions comme:

• "vente faite sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur"
• ou
• "le vendeur ne fournit aucune garantie légale de qualité sur le bien vendu"

sont couramment employées. La mention doit être claire, précise et sans ambiguïté pour ne laisser aucun doute sur l'intention des parties d'exclure la garantie légale.

Que signifie vraiment acheter un bien "Tel quel"?

Lorsqu'un contrat de vente stipule que le bien est vendu "aux risques et périls de l'acheteur", cela signifie essentiellement que l'acheteur accepte le bien tel quel. C'est-à-dire dans l'état où il se trouve au moment de la transaction, avec tous ses défauts ou vices cachés potentiels, qu'ils sont connus ou non du vendeur (sauf exception pour la fraude).

L'acheteur assume donc un risque beaucoup plus élevé que dans une vente standard. Acheter un bien tel quel implique que l'acheteur renonce, en principe, à ses recours habituels contre le vendeur. 

Il faut donc bien, considérer les coûts potentiels de réparation ou de rénovation, et intégrer ce risque dans sa décision d'acheter et dans le prix payé pour le bien acheté.

L'acheteur peut-il poursuivre le vendeur malgré l'exclusion?

Oui, mais les motifs sont limités et la barre est haute. Comme mentionné précédemment, même avec une clause de vente sans garantie légale, un acheteur conserve le pouvoir de poursuivre le vendeur si:

• Il peut démontrer que ce dernier a commis un dol. Le dol, en droit civil québécois, implique une manœuvre frauduleuse, une réticence ou un mensonge intentionnel de la part du vendeur. 

Pour avoir gain de cause il faut trois éléments essentiels :

• l'existence d'un vice caché grave antérieur à la transaction
• la connaissance de ce vice par le vendeur avant la transaction
• l'intention du vendeur de tromper l'acheteur (soit par silence, soit par de fausses informations). 

Réunir ces preuves peut être difficile et nécessite souvent l'intervention d'experts et d'un avocat. 

Si le dol est prouvé, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente, une réduction du prix d'achat, ou des dommages-intérêts pour couvrir les coûts de réparation et autres préjudices subis.

Il s'agit alors d'un recours sur la faute civile (dol) du vendeur.  Acheter avec exclusion de garantie limite grandement le pouvoir de recours, mais ne l'élimine pas totalement en cas de mauvaise foi avérée du vendeur.

Quels sont les recours possibles pour l'acheteur d'un immeuble ?

Lorsqu'on achète un immeuble sans garantie légale, les recours de l'acheteur en cas de découverte de problèmes après l’achat sont considérablement réduits. Le principal recours qui subsiste est l'action en justice fondée sur le dol du vendeur, comme expliqué précédemment. 

Un recours pour dol vise à obtenir une compensation pour le dommage subi. L'acheteur pourrait demander l'annulation de la vente de l'immeuble (remise des parties dans l'état où elles étaient avant le contrat de vente), une réduction du prix d'achat équivalente à la diminution de valeur causée par le vice ou au coût des réparations nécessaires, ou encore des dommages-intérêts pour les inconvénients et frais engagés (expertise, avocat, etc.).

Obtenir gain de cause pour ce type de recours contre le vendeur en cas de vice dissimulé exige des preuves solides.

Le rôle de l'inspection préachat dans une vente sans garantie légale

L'inspection préachat par un professionnel qualifié devient encore plus importante qu'elle ne l'est déjà dans une transaction standard. En effet il faut prendre toutes les mesures possibles pour connaître l'état réel du bien avant de s'engager à acheter.

Une inspection approfondie permet d'identifier les défauts apparents et potentiellement certains indices de problèmes moins visibles.

Dans le cas d'une transaction immobilière, l'inspecteur examinera la structure, la toiture, la plomberie, l'électricité, le chauffage, l'isolation, la présence d'humidité ou de moisissures, etc. Son rapport détaillé donnera une meilleure idée de l'état du bien, des travaux de réparation immédiats ou futurs à prévoir, et des risques potentiels associés à l'acquisition. C'est une étape non négligeable.

Fort des informations du rapport, l'acheteur peut décider de procéder à l'achat en étant conscient des risques, négocier le prix à la baisse pour tenir compte des défauts constatés, ou même se retirer de la transaction si les problèmes soulevés sont trop importants.

Vente sans garantie légale par un commerçant: est-ce possible?

Il existe quelques exceptions très spécifiques dans la loi, mais la règle générale est claire : la vente sans aucune garantie légale est principalement une pratique rencontrée dans les transactions entre particuliers. Si vous achetez un bien (neuf ou usagé) d'un commerçant, vous bénéficiez généralement de la protection légale, même si le contrat de vente tente de l'exclure. La loi protège ici l'acheteur particulier. Un commerçant ne peut donc pas simplement décider de vendre "sans garantie légale" à un non-professionnel pour se soustraire à ses obligations.

Une mention "vente finale" ou "tel quel" utilisée par un commerçant ne le libère pas de la protection légale. Ces termes peuvent signifier que le commerçant n'accepte pas les retours ou échanges pour des raisons de convenance personnelle (mauvaise taille, changement d'avis), mais ils n'annulent pas la garantie légale si le bien est défectueux.

Quand consulter un avocat ou un courtier immobilier ?

Compte tenu des implications légales et financières importantes, il est fortement recommandé aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur de consulter des professionnels avant de conclure la transaction. Un avocat spécialisé en droit immobilier ou un courtier immobilier d'expérience peut fournir des conseils juridiques et pratiques essentiels. Ces transactions peuvent être complexes.

Pour l'acheteur, un avocat peut examiner la promesse d'achat et l'acte de vente pour s'assurer que la claused'exclusion est légalement valide et en expliquer toutes les conséquences. Il peut aussi conseiller sur l'importance de l'inspection et sur les recours potentiels (ou leur absence).

Un courtier immobilier peut aider à évaluer si le prix demandé pour le bien sans garantie légale est juste compte tenu des risques assumés et guider l'acheteur dans le processus d'achat. Contacter un avocat est une sage précaution.

Pour le vendeur, un avocat ou un notaire s'assurera que la formulation de la clause d'exclusion dans le contrat de vente est claire, précise et conforme à la loi pour pouvoir efficacement exclure ses engagements et minimiser les risques de poursuite future.

Un courtier immobilier peut l'aider à établir un prix de vente réaliste pour une propriété sans tel quel et à gérer les négociations. Naviguer une transaction immobilière sans l'aide d'un avocat ou d'un courtier immobilier compétent augmente considérablement le risque d'erreurs coûteuses ou de litiges. Leur pouvoir de conseil est précieux. 

Conclusion

En comprenant bien ces points, acheteurs et vendeurs peuvent aborder une vente sans garantie légale de manière plus informée et sécuritaire.